ביום 17 בינואר  2018 פורסם תיקון מספר  245 לפקודת מ"ה, בו נכלל הסדר חדש ומקיף בנושא חברות בית.

חברת בית היא חברה מעטים שכל רכושה ועסקיה הם אחזקת בניינים והכנסתה החייבת, לרבות השבח (רווח ההון ממכירת המבנים) מיוחסים לצרכי מס לבעלי מניותיה, לפי חלקם היחסי ברווחי החברה, ומשולם בגינם מס בשיעורים המוטלים על בעל המניות. בדומה לחברה משפחתית מיסויה של חברת הבית מבוצע ברמה של בעלי מניותיה.

הנוסח הישן של סעיף 64 לפקודה היה לקוני ועל כן סביבו התפתחו פרשנות ונוהג לגבי הטיפול בחברות הבית. לאור תיקון מודל המיסוי של החברה המשפחתית בתיקון מס' 197 לפקודה (בתוקף מיום 1.8.2013), נקבע בתיקון 245 הסדר מיסוי חדש המחליף את סעיף 64 לפקודה הישן וקובע מודל דומה גם לחברת הבית.

ההסדר החדש למיסוי חברות בית מתייחס, בין היתר, לקביעת מספר בעלי המניות המרבי, סוגי בעלי המניות שאינם יחידים המותרים, סוגי הנכסים המותרים לחברת בית להחזיק, יחוס ההכנסה וההפסדים של חברות הבית לבעלי המניות, הוראות לעניין מכירת מניות של חברת בית והוראות למקרים בהם חברה חדלה מלהיות חברת בית. כן נקבעו הוראות מעבר לעניין הדין שיחול על חברות שהיו חברות בית ערב יום התחילה וביקשו או לא ביקשו להיחשב כחברת בית ערב יום התחילה.

נוסח סעיף 64 החדש:

חברת בית בהתאם להוראות סעיף 64  החדש, הינה חברת מעטים כמשמעותה בסעיף 76 לפקודה, אשר עומדת בכל התנאים הבאים:

• מספר בעלי המניות אינו עולה על 20 ואין בין בעלי המניות תאגיד שקוף שיש באפשרותו לבחור בכל שנת מס את אופן המיסוי שלו;
• כל נכסיה החל מהיום שבו חלפו שישה חודשים מיום התאגדותה, הם אחד או יותר מאלה:

1. בניין או קרקע שהושלמה בניית בניין עליה בתוך חמש שנים ממועד תחילת ההחזקה בקרקע. המנהל רשאי להאריך את התקופה הנדרשת להשלמת הבנייה בשנתיים. לעניין זה, "השלמת הבניה" תחשב כהשלמת בנית מבנים ששטחם הכולל מהווה 70% לפחות מהשטח הניתן לבנייה על פי התוכנית החלה עליהם .
2. מזומנים המשמשים אותה לרכישת בניינים או קרקעות, ובלבד שתחזיק במזומנים אלו לכל היותר 12 חודשים מתום שנת המס שבה הושקעו בחברה, או מזומנים בשל רווחים שלא חולקו ואשר חויבו בשיעורי המס של היחיד.
3. מניות בחברת בית אחרת.
4. מניות באיגוד מקרקעין שנרכשו מאדם אחר, ובלבד שהרכישה הביאה להחזקה של יותר מ- 50% מאמצעי השליטה באותו איגוד מקרקעין.

• החברה עוסקת רק בהחזקה, במישרין או בעקיפין, של בניינים או קרקעות.
• חברה תושבת חוץ יכולה להיחשב כחברת בית כל עוד מהווה היא תאגיד שקוף במדינת התושבות שלה.
• על החברה לא חל חוק עידוד השקעות הון, אולם ניתן להחיל את פרק שביעי -1 לחוק העוסק במבנים להשכרה למגורים לעניין הטבות המס הניתנות ליחיד.
• על החברה לבקש להיחשב כחברת בית בתוך שלושה חודשים מיום הקמתה.

הסדר המיסוי של חברת הבית ובעלי המניות בה- סעיף 64(ב):

הכנסתה החייבת (לרבות שבח מקרקעין) והפסדיה של חברת בית יחשבו, מיום התאגדות חברת הבית כהכנסתם החייבת וכהפסדם של בעלי מניותיה, בהתאם לחלקם בזכויות לרווחי חברת הבית ויחולו, בין היתר, הוראות אלה:

• נקבע כי רווחים של חברת בית שמוסו בידי בעל מניות יחיד לא יחויבו במס נוסף בעת חלוקתם בפועל כדיבידנד לבעלי המניות, בין אם החלוקה נעשית בשעה שהחברה היא חברת בית ובין לאחר שחדלה להיות חברה.
  לעניין זה, "רווחי חברת בית" רווחים שמקורם בהכנסה החייבת של חברת הבית בשנות ההטבה, בתוספת הכנסתה הפטורה ממס, בניכוי הפסדים שנוצרו בחברת הבית בשנות ההטבה ובהפחתת המס החל על בעל המניה בשל ההכנסה, אם שולם על ידי החברה והיא לא חייבה אותו בהתאם.
• מקדמות של בעל מניות – נקבע, בדומה לקבוע לגבי חברה משפחתית, כי יצורף חלקו היחסי של בעל המניות בהכנסתה החייבת של חברת הבית למחזור המהווה בסיס למקדמות.
• גביית המס – ניתן לגבות את המס על הכנסת חברת הבית, לרבות המקדמות, הן מחברת הבית והן מבעלי-המניות, בגובה המס החל על חלקם היחסי ברווחי חברת הבית.
• לא ניתן לקזז הפסדים של בעל מניות שנוצרו לפני שנות ההטבה – נקבע, כי הפסדים שהיו לבעל מניות בחברת בית לפני שנות ההטבה אינם ניתנים לקיזוז כנגד הכנסתה החייבת של חברת הבית.

הוראות למקרה בו חדל להתקיים בחברת הבית תנאי כלשהו – סעיף 64(ד):

במקרה שבו חדל להתקיים בחברת בית תנאי אחד או יותר מהתנאים המנויים בהגדרת חברת בית, בתוך שנת המס, יראו אותה כאילו חדלה להיות חברת בית כבר מתחילת שנת המס שבה חדל  תנאי להתקיים.

הודעה על חזרה מבקשה להיחשב כחברת בית– סעיף 64(ה):

חברת בית רשאית להודיע לפקיד השומה, בהודעה שחתמו עליה כל בעלי המניות, לא יאוחר מחודש לפני תחילת שנת מס פלונית, שהיא חוזרת בה מבקשתה להיחשב חברת בית; הודיעה כאמור, תחדל להיות חברת בית, מתחילת שנת המס שלאחר שנת המס שבה הודיעה כאמור.

חברה שחדלה להיות חברת בית- סעיף 64(ו):

חברה שחדלה להיות חברת בית לא תוכל לשוב ולבקש, במועד מאוחר יותר, להיחשב שוב לחברת בית.

הוראות מעבר חברות קיימות:

• חברת מעטים שחלו לגביה הוראות סעיף 64 הישן והגישה את הדוח השנתי על הכנסותיה עד ליום 1 בינואר 2018, תמשיך ותחשב לחברת בית גם לפי סעיף 64 לאחר התיקון- זאת גם אם לא מתקיימים בה התנאים בהגדרה החדשה והמתייחסים למספר בעלי המניות, מגבלת האחזקה בידי תאגיד שקוף וההגבלה בנושא חברה תושבת חוץ.
• חברת מעטים שהוראות סעיף 64 הישן חלו לגביה, אולם טרם הגישה עד ליום 1 בינואר 2018 את הדוח השנתי על הכנסותיה לשנים 2016 או 2017, רשאית להגיש בקשה תוך 60 יום מיום פרסום החוק (17.1.18) גם אם לא מתקיימים בה התנאים בהגדרה החדשה.
• ככלל, חברה קיימת שבדוח השנתי האחרון שהגישה ערב יום התחילה לא ביקשה להיחשב כחברת בית לפי הוראות הסעיף הישן, רשאית היא להגיש בקשה תוך 60 יום מיום פרסום החוק להיחשב כחברת בית מיום ההודעה ובלבד שהתקיימו לגביה תנאי הסעיף החדש.
• חברת בית קיימת רשאית להודיע לפקיד השומה, בתוך 30 יום מיום 1.18 כי היא חוזרת בה מבקשתה להיחשב ככזו, כך שיראו אותה כאילו חדלה להיות חברת בית מתחילת שנת המס 2017.